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전세 vs 월세, 한 달 주거비로 비교하는 법

2026년 11월 11일 기준

“전세대출 이자가 월세보다 싸니까 전세가 이득”이라는 계산에는 빠진 것이 하나 있습니다. 보증금으로 들어간 내 돈입니다. 그 돈을 예금에 넣었다면 이자를 받았을 테니, 받지 못한 이자도 주거비로 봐야 공정한 비교가 됩니다.

한 달 주거비로 바꾸기

• 전세 한 달 주거비 = 전세대출 × 대출 금리 ÷ 12 + (전세 보증금 − 전세대출) × 예금 금리 ÷ 12
• 월세 한 달 주거비 = 월세 + 월세 보증금 × 예금 금리 ÷ 12

예시로 계산해 보기

같은 집을 두 조건으로 구할 수 있다고 가정합니다. 예금 금리는 연 3%로 둡니다.

• 전세: 보증금 3억 원 (전세대출 2억 원, 연 4% + 내 돈 1억 원)
• 월세: 보증금 5,000만 원, 월세 90만 원

이 조건에서는 전세가 한 달에 108,333원 덜 듭니다. 그런데 전세대출 금리가 연 6%로 오르면 전세 주거비는 1,250,000원이 되어 월세가 더 쌉니다. 결론은 금리에 따라 뒤집힙니다.

전월세 전환율

전세 보증금을 월세로 바꿀 때 적용하는 비율입니다.

• 전월세 전환율 = 월세 × 12 ÷ (전세 보증금 − 월세 보증금) × 100
• 위 예시: 900,000 × 12 ÷ 250,000,000 × 100 = 4.32%

어림잡는 법은 이렇습니다. 전환율이 내 전세대출 금리보다 높으면 대체로 전세가, 낮으면 대체로 월세가 유리합니다. 위 예시는 전환율 4.32%가 대출 금리 4%보다 높아 전세가 유리하게 나왔습니다. 다만 내 돈이 얼마나 들어가는지에 따라 달라지므로 정확한 비교는 위의 한 달 주거비 계산으로 해야 합니다.

계약 기간 중에 전세를 월세로 바꿀 때는 법으로 정한 상한이 있습니다. 주택임대차보호법은 전환율을 연 10%와 ‘한국은행 기준금리 + 2%포인트’ 가운데 낮은 쪽 이하로 제한합니다. 기준금리는 수시로 바뀌므로 한국은행 누리집에서 현재 값을 확인해야 합니다. 이 상한은 새로 계약할 때의 월세에는 적용되지 않습니다.

숫자 말고 따져 볼 것

• 보증금 안전: 전세는 큰돈을 집주인에게 맡기는 계약입니다. 등기부등본의 선순위 대출을 확인하고 전세보증금 반환보증 가입 가능 여부를 먼저 보세요. 보증료도 주거비에 더해야 합니다.
• 월세 세액공제: 소득과 주택 요건을 충족하는 무주택 세대주는 연말정산에서 월세 세액공제를 받을 수 있습니다. 대상이라면 월세의 실제 부담이 줄어듭니다.
• 전세대출 이자 소득공제: 요건을 충족하면 전세대출 원리금 상환액도 소득공제 대상이 될 수 있습니다.
• 금리 변동: 전세대출이 변동금리라면 금리를 1%포인트 올려서도 계산해 보세요.
• 목돈의 쓰임: 내 돈을 보증금에 묶지 않고 다른 대출을 갚는 데 쓸 수 있다면, 예금 금리 대신 그 대출 금리를 기회비용으로 넣는 것이 맞습니다.

내 조건으로 계산해 보기 — 전세 vs 월세 계산기

이 글은 계산 방법을 설명하는 일반 정보이며 특정 금융상품을 권유하지 않습니다. 실제 금리와 조건은 금융회사에서 확인해 주세요.